BEDEKER VLASNIKOV APARTMANOV - ZAKONSKE POVINOSTI

 Zákonné povinnosti prenajímateľov - návod na správne podnikanie v roku 2023

Ste novým súkromným prenajímateľom a zaujíma vás, čo musíte urobiť, aby vaše podnikanie bolo v súlade so zákonom? Možno máte v prenájme dlhé roky, no vzhľadom na čoraz častejšie zmeny zákonov a nariadení súvisiacich s prenájmom nemáte istotu, či si plníte všetky povinnosti. Nebojte sa, nižšie uvádzame prehľad všetkých zákonných povinností prenajímateľov na rok 2023 a krok za krokom vás prevedieme ich splnením.

PRVÝ KROK – VYBAVENIE KATEGORIZACIE PRE POSKYTOVANIE  SLUŽIEB V DOMÁCNOSTIACH

Na to, aby ste sa mohli stať prenajímateľom, je potrebné získať od príslušného úradu rozhodnutie o súhlase na poskytovanie  služieb v domácnosti. V závislosti od toho, akú úroveň kategorizácie chcete (hviezdičky) a aký typ ubytovania máte (apartmán, dovolenkový dom, štúdio, izba...), musíte splniť určité podmienky predpísané pre každú kategóriu. Na stránkach Ministerstva turizmu a športu v kategórii Predpisy cestovného ruchu (https://mints.gov.hr/pristup-informacijam/propisi/propisi-iz-turizma/107) nájdete všetky nariadenia o kritériách pre konkrétnu typu ubytovania, ktoré obsahujú aj prehľadové kritériá na určitý počet hviezdičiek. Po obdržaní rozhodnutia je potrebné kontaktovať príslušný turistický zväz (ten, na ktorého území sa ubytovacie zariadenie nachádza), ktorý následne poskytne prenajímateľovi prístupové údaje na používanie systému eVisitor, ktorý slúži na registráciu hostí, vedenie zoznam hostí a sledovanie finančných záväzkov nájomcu. A teraz, keď ste sa stali súkromným prenajímateľom, čo robiť ďalej?

FINANČNÉ POVINNOSTI PRENAJÍMATEĽA

Súkromní prenajímatelia, ktorí pôsobia ako fyzické osoby (neplatí pre živnosti a firmy), sú povinní platiť pobytovú daň, členský poplatok turistickým združeniam a paušálnu daň z príjmu.

Pobytová taxa - platí sa v troch rovnakých sumách (splátkach), a to v termínoch: 31.7. (1. splátka), 31.8. (2. splátka) a 30.9. (3. splátka). Výška pobytovej taxy závisí od výšky dane za lôžko, ktorú určuje župné zastupiteľstvo pre každú obec a mesto na svojom území a od počtu prihlásených lôžok v zariadení. V súlade s vyhláškou o najnižšej a najvyššej sume pobytovej taxy môže byť najnižšia výška dane 350,00 HRK (resp. 46,45 EUR) za lôžko a rok a najvyššia môže byť 1 000,00 HRK (132,72 EUR) za lôžko a rok. . Patria sem trvalé aj pomocné lôžka v počte podľa rozhodnutia o kategorizácii. Mnohé turistické združenia síce posielajú nájomcom potvrdenky o zaplatení pobytovej taxy, nie sú tak povinní, ale prenajímatelia si tieto potvrdenky sťahujú samostatne zo systému eVisitor (v kategórii Financie).

Členský príspevok do turistických združení - aj keď výška členského príspevku v minulosti závisela od turistickej triedy miesta, kde sa zariadenie nachádza a od obratu dosiahnutého v predchádzajúcom roku, prijatím nového zákona o členských príspevkoch v cestovnom ruchu združenia, tento finančný záväzok sa dnes platí paušálnou formou, ktorá závisí výlučne od počtu lôžok v zariadení a definovanej výšky členského príspevku. Členský poplatok je 45,00 HRK (5,97 EUR) za trvalé lôžko na rok alebo o polovicu menej - 22,50 HRK (2,99 EUR) za prístelku na rok. Tieto sumy sa rovnako ako pri pobytovej taxe platia v troch rovnakých splátkach v rovnakých termínoch (31.7., 31.8. a 30.9.). Ohľadom povinnosti platiť členský príspevok je však dôležité, aby nájomcovia vedeli, že do 15. januára bežného roka majú povinnosť predložiť príslušnému úradu daňovej správy (podľa bydliska nájomcu ) vyplnený Formulár TZ2, v ktorom je uvedený (okrem iného) počet lôžok, na základe ktorého sa neskôr vytvorí debet na úhradu členského príspevku. Tlačivo TZ2 je k dispozícii na stiahnutie na stránke daňovej správy a ak by ste potrebovali pomôcť s vyplnením, určite sa môžete obrátiť na svoj turistický spolok. Údaje o platbe členských príspevkov prenajímateľom sú dostupné aj v systéme eVisitor a je dôležité vedieť, že ani daňová správa (ktorá je zodpovedná za evidenciu členských poplatkov) ani CK neposielajú žiadne potvrdenia o úhrade týchto finančných povinnosť, tak by sa o ňu mal starať samostatne nájomca.

Ročná paušálna daň z príjmov - výška tejto povinnosti závisí od rozhodnutia územného samosprávneho celku (obce alebo mesta), ktorý môže vymedziť ročnú povinnosť platiť paušálnu daň z príjmov pre všetky sídla v jej hraniciach. Na základe tohto rozhodnutia správca dane doručí nájomcom vždy začiatkom roka rozhodnutie, v ktorom sa celková výška dane z príjmov rozdelí do štyroch rovnakých splátok so splatnosťou každé tri mesiace.

NEREZIDENTI SLOVACI A ČESI - majú rovnakú povinnosť plus ešte povinnosti mať účtovníčku - vystavovať faktúru za ubytovanie - a platíte za každú faktúru preddavkovú daň vo výške 13% 

neskúšajte toto obísť!!! úrady skôr či neskôr Vám toto narátajú a zapíšu sa Vám na LV - keď len málo budete dlžný na daniach.. 

- ak však ste vlastníkom iba jedného apartmánu - bytu a používate ho na svoje účely bývania a chodia ku Vám iba priatelia, rodina a známy toto hore spomenuté môžete zabudnúť - nemusíte mať kategorizáciu ani účtovníčku, ale ste povinní mať eVisitor a platit pobytový poplatok a miestne komunálne poplatky a ročnú daň obci. 

poďme ďalej...

Doplňujúca rada: pri platení vyššie uvedených záväzkov majte na pamäti, že každý z vyššie uvedených záväzkov sa platí na iný IBAN účet a príjemcovia sú rôzni. Je potrebné dbať na správne zadané číslo vzoru a referenčného čísla, inak nebudú platby správne zaúčtované a aj keď ste niečo zaplatili, môže sa to zobraziť, ako keby ste mali ešte dlh. Presné informácie k pobytovej taxe a členskému poplatku nájdete v eVisitor alebo kontaktujte svoj turistický spolok a údaje na platenie dane z príjmu budú uvedené v riešení, ktoré vám zašle Daňová správa.

NEFINANČNÉ ZÁVÄZKY PRENAJÍMATEĽA

Aby bolo podnikanie v súlade so zákonom, okrem spomínaných finančných záväzkov majú prenajímatelia ešte niekoľko:

štandardizovaná tabuľa - prenajímateľ je povinný pri hlavnom vchode do objektu viditeľne vyvesiť štandardizovanú tabuľu s počtom hviezdičiek objektu. Vzhľad tabule je prísne určený a na stránke Ministerstva turizmu a športu je zoznam autorizovaných výrobcov tabúľ.

registrácia hostí - ubytovateľ je povinný prihlásiť každého hosťa do 24 hodín v systéme eVisitor, na základe osobného dokladu. Všetky osoby (vrátane malých detí, bábätiek, občanov Chorvátskej republiky...) ubytované v zariadení musia byť registrované, pričom je potrebné zabezpečiť, aby počet hostí neprekročil počet lôžok definovaný v riešení. .

zoznam hostí - ku každej ubytovacej jednotke je potrebné viesť zoznam hostí. Aj keď bol tento zoznam vedený samostatne, od založenia eVisitor je možné prostredníctvom tohto systému viesť aj zoznam hostí (každá aplikácia je viditeľná v Turistickom zozname, ktorý môže slúžiť aj ako zoznam hostí).

cenník - v rámci každého zariadenia je povinné mať viditeľne zobrazený cenník a ceny na faktúre vystavenej hosťovi musia vždy zodpovedať cenám z oficiálneho cenníka. Cenník je možné meniť, je však potrebné zachovať všetky predchádzajúce verzie cenníka. Samozrejme, ak chcete znížiť sumu pre hosťa, je možné schváliť zľavy a je možné definovať rôzne ceny za ubytovacie služby v závislosti od sezóny.

Vystavovanie faktúr a vedenie evidencie premávky - prenajímateľ je povinný vystaviť hosťovi faktúru s uvedeným druhom služby, množstvom a cenou. Ak prenajímateľ platí pobytovú taxu paušálne, táto položka nesmie byť dodatočne účtovaná, ale na faktúre je potrebné uviesť, že pobytová taxa je zahrnutá v cene. Všetky vystavené faktúry musia byť zapísané v Evidencii návštevnosti, ktorú je možné viesť pomocou knihy Evidencia návštevnosti, EP formulára alebo systému eVisitor (sekcia Financie - Prevádzka).

oznámenie o uplatnení reklamácie - na viditeľnom mieste v zariadení je potrebné umiestniť oznámenie o spôsobe uplatnenia reklamácie, kde je uvedené, akým spôsobom je možné prípadnú reklamáciu hosťa uplatniť a akým spôsobom a v akom časovom horizonte bude reklamácia vybavená. odpovedal.

prvá pomoc – prostriedky na poskytnutie prvej pomoci musia byť poskytnuté na prístupnom mieste v zariadení.

evakuačný plán – každá ubytovacia jednotka by mala mať v zariadení viditeľne vystavený evakuačný plán.

Okrem všetkého uvedeného je žiaduce, aby zariadenie obsahovalo aj oznámenie o zhromažďovaní osobných údajov hostí, v ktorom je uvedený účel zhromažďovania týchto údajov (za účelom prihlásenia sa do systému eVisitor a splnenia zákonných povinností prenajímateľa povinnosti). Chorvátske turistické združenie pripravilo k tomu viacjazyčné pokyny, takže to isté môžete požiadať aj od svojho turistického združenia.

Taktiež je žiaduce mať v zariadení domový poriadok, v ktorom si zadefinujete niektoré pravidlá správania sa v rámci ubytovacej jednotky. Príklad domového poriadku môžete nájsť aj online alebo sa spýtajte svojho turistického združenia.

Aj keď sa na prvý pohľad môže zdať, že povinnosti prenajímateľa sú početné a zložité, keď si položíte základy a pripravíte všetko potrebné, v skutočnosti dokážete veľmi jednoducho splniť všetko, čo sa od vás očakáva. 

V posledných rokoch došlo k mnohým zmenám zákonov a nariadení v oblasti cestovného ruchu a následne k zmenám v dôsledku pandémie COVID-19, takže nájomcovia sú stále zmätení v tom, čo a v akej výške musia platiť. 

Väčšinu informácií môžete ľahko nájsť v eVisitor a vždy môžete kontaktovať svoju turistickú asociáciu, ak niečo potrebuje ďalšie objasnenie.

... ak vám to nie je jasné .. aj ja poskytujem platenú službu edukácie poradenstva

1 hodina stojí u mňa 100eur plus daň - pre maximálne 2 osoby 

kontakt na mňa máte na stránke ZAŽI VIR www.zazivir.sk